Guías para compradores en Puerto Rico
"Se ve bien" sale caro. El ojo de un ingeniero: ¿la propiedad es sólida, legal, permisada y asegurable?
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Por qué un ingeniero las escribe
La mayoría de los consejos sobre propiedad en Puerto Rico vienen de gente que está vendiendo la transacción. Como ingeniero profesional licenciado, escribo desde el otro lado de la mesa: qué sostiene una estructura, qué dice de verdad el récord de permisos, qué significa un mapa de inundación para tu seguro, y dónde queda realmente la colindancia.
Los compradores que llegan a mí se dividen en dos grupos. Algunos son familias de la diáspora e inversionistas desde el continente que no pueden pararse en la propiedad un martes en la tarde. Otros son compradores locales que conocen la isla pero quieren una lectura técnica antes de comprometerse. Ambos caen en la misma trampa. Una casa puede verse recién pintada y lista para mudarse, y aun así estar sin documentar, comprometida estructuralmente, en una zona de alto riesgo, o ubicada en un solar cuyas colindancias no cuadran con la escritura. "Se ve bien" no es lo mismo que estar sólida, legal, permisada y asegurable. Estas guías existen para cerrar esa brecha antes de que firmes.
El índice de guías
El panorama completo en un solo lugar. Cómo pensar en estructura, permisos, riesgo de inundación y colindancias en conjunto, y cómo la diligencia debida de ingeniería encaja con el trabajo de tu abogado, notario y prestamista. Lee esta primero, y luego profundiza en lo que aplique a tu propiedad.
Cómo saber si una vivienda y sus anejos fueron alguna vez permitidos legalmente, por qué una construcción informal puede frenar el financiamiento o el seguro, y qué busca un ingeniero en el récord de la OGPe (Oficina de Gerencia de Permisos). Ocupar legalmente requiere el Permiso de Uso (permiso de ocupación).
Qué hace que una casa sea resiliente ante los peligros reales de la isla. El Código de Construcción de Puerto Rico de 2018 (que adopta el IBC 2018 y ASCE 7-16) fija velocidades de viento de diseño en la costa en el rango de unas 145 a 170 mph, y las fallas del suroeste están activas. Esto es lo que hay que mirar en la estructura, las conexiones y la cimentación.
Cómo leer un mapa de inundación, qué significa un Área Especial de Riesgo de Inundación (SFHA, por sus siglas en inglés) para el seguro requerido y la posibilidad de construir, y las preguntas de ingeniería que hay que hacer antes de que la zona inundable se vuelva tu problema.
La diferencia entre el catastro del CRIM (Centro de Recaudación de Ingresos Municipales), una mensura (medición real del terreno) y un título limpio, y por qué las colindancias en el terreno a veces no cuadran con el papeleo. Dónde termina el trabajo del ingeniero y empieza el de tu abogado o notario.
Puerto Rico tiene una ley escrita para casas prefabricadas, y le da derechos reales al comprador: un plano certificado por un ingeniero licenciado, un vendedor que responde por sus defectos, y un permiso obtenido antes de adquirir la unidad. Qué exigir antes de pagar.
Las guías de arriba son generales. Esto es el servicio en sí: una evaluación de un PE licenciado sobre la estructura, los permisos y la exposición a inundación de tu propiedad específica, con un informe por escrito sobre el que puedes actuar antes de cerrar.
Leer es el comienzo. El próximo paso es una lectura específica de tu propiedad de parte de alguien que ha pisado cientos de casas en Puerto Rico, antes de una compra que se ve bien y no lo es.
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Sobre el autor
Edgardo L. Santiago Martínez, PE (CIAPR #12474), es el principal de Puerto Rico Engineering, LLC, una firma AEC en Dorado que atiende a compradores en toda la isla y en la diáspora. CIAPR es el Colegio de Ingenieros y Agrimensores de Puerto Rico (se abre en una pestaña nueva).
Aviso legal: Estas guías ofrecen educación general de ingeniería, no asesoría legal, contributiva, de título, ni de corretaje de bienes raíces. Para asuntos de título, CRIM (se abre en una pestaña nueva), incentivos contributivos o cierre, consulta a tu abogado o notario. PRE no es corredor de bienes raíces.
